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La industria de la construcción en la República Dominicana

El sector construcción es de los más dinámicos de la economía dominicana.  La construcción es una industria que en 2009 produció RD$92,737 millones (US$2,650 millones), equivalente al 5.9% del Producto Interno Brut0; y genera entre 260,000 y 300,000 empleos directos que asciende a casi un millón de empleos indirectos afectando a todos los estratos sociales. El dinamismo de este sector se manifiesta en el efecto multiplicador que desata en el resto de la economía dominicana, tanto así que se utiliza como indicador de desarrollo económico. Debido a ese dinamismo del sector, el Estado dominicano ha fomentado su expansión con la creación de instituciones como el Banco Nacional de la Vivienda (BNV) y el Instituto de la Vivienda (INVI), ambos enfocados en satisfacer las demandas habitacionales de los sectores de clase media; y con la promulgación  de nuevas leyes y nuevas reformas jurídicas, mas el Banco Central de República Dominicana ha promovido un descenso de la tasa de interés hipotecario; han sido piezas claves en el auge que ha caracterizado al sector desde mediados de la década de 1970.

La construcción está principalmente enfocada en satisfacer la demanda habitacional en dos sectores:

  • Urbano
  • Turístico

El sector urbano se caracteriza por tener una demanda de origen netamente nacional y basado en la construcción de torres de lujo en los sectores más deseables de las ciudades, particularmente en el Polígono Central y la Avenida Anacaona en Santo Domingo. Las cinco ciudades – en orden de importancia – donde se concentra más del 90% del sector son:

  • Gran Santo Domingo
  • Santiago de los Caballeros
  • San Francisco de Macorís
  • Baní
  • La Romana

La demanda habitacional de primera vivienda – entiéndase el subsector urbano – se divide en tres nichos:

  • Clase alta: concentra su demanda en apartamentos de lujo. Forma el 6% de la población; se caracteriza por tener un alto poder adquisitivo que en la mayoría de los casos no necesitan financiación.
  • Clase media-alta: demanda apartamentos en los núcleos urbanos; se caracteriza por tener acceso a financiamiento.
  • Clase media-media, media-baja y baja: este renglón está afectado por un déficit de un millón de viviendas. Las instituciones como el BNV y el INVI ayudan en financiar los proyectos y adquisición de viviendas para las clases media-media y media-baja, sin embargo debido a restricciones en acceso a financiamiento para la clase baja, éste sector carece de rentabilidad por lo cual su demanda es atendida por el Estado dominicano.

Por el contrario, el sector turístico recibe su demanda de origen tanto nacional como internacional y está basado en la construcción de urbanizaciones privadas con casas unifamiliares, apartamentos, campos de golf, etc; además que también tiene un buen auge en la construcción de hoteles tipo resorts. En orden de importancia, estos son los principales polos turísticos donde se desempeña éste sector:

  • Bávaro – Punta Cana
  • La Romana
  • Samaná
  • Puerto Plata – Sosúa
  • Juan Dolio

La demanda habitacional de segunda vivienda se divide en dos nichos:

  • Clase alta
  • Clase media-alta

Ambos nichos obtienen su demanda tanto de origen nacional como internacional en prácticamente todos los polos turísticos, con excepción de Puerto Plata – Sosúa que se caracteriza por tener una demanda netamente extranjera.

En cuestión de producción, como había mencionado anteriormente, se acerca a US$2,650 millones. El sector se ha desempeñado con un dinamismo que entre 2003 y el 2008 creció más de 69%. El 65% total de la inversión en construcción se desempeña en proyectos de apartamentos y/o torres, seguido por construcción de viviendas  y construcción de hoteles/resorts ambos con un 10% respectivamente. El 15% restante está compuesto en su mayoría por proyectos ejecutados por el Estado dominicano.

Las empresas que más se destacan en cada renglón del sector construcción inmobiliario son:

  • Clase alta: Rodríguez Sandoval, Ricart, Logroval, Bachá, Hidalgo, Muñoz y Fondear, Ginaka, Cohisa, Grupo Metro, Civilcat, y Miguel Vargas.
  • Clases media-alta y media-media: ambos carecen de un líder visible, en general son atendidos por ingenieros y constructoras con pequeñas promociones.
  • Clase media-baja: Constructora Bisonó, Delta-Intur, y Geraldino.
  • Clase baja: Estado dominicano.

Los márgenes comerciales se reparten de la siguiente manera:

  • 5% comisión inmobiliaria
  • 50-60% costo de construcción
  • 15-20% cost0 del suelo
  • 12-22% beneficios del promotor
  • 3% otros costos y gastos

Es importante señalar que los márgenes de beneficios en la construcción urbana dirigido a la clase alta y media-alta ronda el 60% sobre el precio de venta, sin embargo cae a 20-24% para los sectores media-media y media-baja. Por ende, los beneficios netos oscilan de la siguiente manera:

  • Constructor: 8-10%
  • Promotor: 25-30%
  • Inversor: 25-30%
  • Inmobiliaria: 2.5-5%

En resumen, el sector construcción es un gran impulsor del desarrollo económico de la República Dominicana. Existe una relación bien estrecha entre el comportamiento de esta actividad y el resto de la economía, tanto así que es utilizado como indicador de desarrollo económico por las entidades financieras públicas y privadas. Debido al déficit habitacional que afecta al país, más en los estratos de clase media-media para abajo; en adición a la creciente demanda de viviendas de lujo para fines recreativos, la construcción seguirá siendo alimentanda por muchos años. A pesar de la merma que la crisis internacional ha tenido en el sector, particularmente en el sector turístico, se espera una recuperación en acorde con un mejoramiento en el panorama económico internacional. Con más de un millón de personas dependiendo del sector para la generación de ingresos y el gran efecto multiplicador que el sector tiene en la economía por general, todo esto lo convierte en uno de los sectores más importantes de la República Dominicana.

Referencias

Banco Central de la República Dominicana

Banco Nacional de la Vivienda (BNV)

Instituto Nacional de la Vivienda (INVI)

Delta Intur, S.A.

Stewart Title Dominicana

Cámara Oficial Española de Comercio e Industria República Dominicana

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1 Comentario

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